ЮРИДИЧНІ ПОСЛУГИ ЛЬВІВ – АДВОКАТСЬКЕ БЮРО АНДРІЯ ВОЛИНЦЯ. Консультація адвоката для бізнесу

КОМПЕНСАЦІЯ ЗА НЕСВОЄЧАСНУ ЗДАЧУ БУДИНКУ В ЕКСПЛУАТАЦІЮ. ЯК ІНВЕСТОРУ ВІДШКОДУВАТИ ЗБИТКИ

КОМПЕНСАЦІЯ ЗА НЕСВОЄЧАСНУ ЗДАЧУ БУДИНКУ В ЕКСПЛУАТАЦІЮ. ЯК ІНВЕСТОРУ ВІДШКОДУВАТИ ЗБИТКИ

Сьогодні у Львові, Одесі, Києві та більшості великих міст України ведеться велике житлове будівництво. Тисячі нових квартир вводяться в експлуатацію і тисячі сімей стають власниками омріяного житла.

Однак, мабуть, у кожного з цих «щасливчиків» є про що розповісти, наскільки важким і тернистим є шлях до омріяної квартири. На жаль, великий будівельний ринок нерухомості не завжди пропонує якісний продукт. На ринку новобудов є багато недобросовісних забудовників, які  відверто обманюють своїх інвесторів, або ж не виконують належним чином свої зобов’язання за договорами.

Кожен з інвесторів у житлову нерухомість в Україні скаже Вам про те, що строки введення житла в експлуатацію – це умова договору, яка найчастіше не виконується  забудовником.

Однак, на жаль, про це покупці квартир дізнаються лише пост-фактум. Тобто тоді, коли ці строки настали, а готового житла і досі немає.

Як бути інвесторам  квартир в новобудовах у такій ситуації? Які ризики можна передбачити на стадії підписання договору з забудовником? Як правильно вимагати виконання своїх зобов’язань, або ж вимагати компенсації за прострочення здачі будинку в експлуатацію? Про все це Ви дізнаєтесь у цій статті (якщо звичайно захочете дочитати її до кінця).

ПРО  ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ ЗАБУДОВНИКА ЗА ЗАКОНОМ

Строк введення будинку в експлуатацію – це одна з базових умов Договору із забудовником. Більшість покупців нерухомості звертають на строки готовності ЖК особливу увагу. Адже від цього можна розраховувати період набуття права власності на омріяну квартиру. Також від цього строку залежатиме початок експлуатації житла (тобто коли квартиру можна буде використовувати за призначенням (для проживання або здавати в оренду).

Забудовники прекрасно розуміють важливість цих строків. Однак в гонитві за клієнтом дуже часто обіцяють нереальні строки будівництва. Більшість покупців квартир в новобудовах слабо розуміються на технології будівництва, а тим більше не володіють достатньою інформацією про фінансові можливості забудовника. Тому на старті будівництва будинку їм вкрай важко перевірити достовірність заявлених строків введення будинку в експлуатацію.

Єдине, на що вони можуть розраховувати при купівлі квартири в новобудові, так це те, що забудовник буде додержуватись взятих на себе зобов’язань за Договором.

Однак, інвесторам слід також пам’ятати, що крім договору існує ще і чинне законодавство України, яке забудовник теж зобов’язаний виконувати.

На договори між інвестором (покупцем квартири) та Забудовником, як правило застосовуються норми законодавства про купівлю-продаж товарів.

Крім цього, за певних умов, до цих відносин можна застосовувати норми Закону України «Про захист прав споживачів», які теж передбачають суттєві гарантії для покупця товару (робіт, послуг).

Відповідно до ч.2 ст.612 Цивільного кодексу України «боржник, який прострочив виконання зобов’язання, відповідає перед кредитором за завдані простроченням збитки і за неможливість виконання, що випадково настала після прострочення»

Тому, підстави для того аби вимагати від забудовника компенсацію за несвоєчасну здачу будинку в експлуатацію все таки є, і передбачені вони чинним законодавством

ПРО ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ ЗАБУДОВНИКА ЗА ДОГОВОРОМ

Як правило договір купівлі-продажу квартири  в новобудові складають і готують юристи забудовника. Тому сподіватись на те, що у ньому будуть прописані норми, які захищають права покупця, є м’яко кажучи “оптимістично”. Однак, в більшості випадків забудовник все таки вказує у договорі строк введення будинку в експлуатацію.

Але не все так просто. Як правило, у тексті договору найчастіше зустрічаються формулювання: «орієнтовний строк введення в експлуатацію», «плановий термін будівництва», «заявлений строк готовності будинку до експлуатації», «строк завершення будівництва» і т.д. Тобто як бачимо переважна більшість формулювань є розпливчатою та неконкретною.

Забудовник завжди намагається уникнути конкретики в цьому питанні, оскільки прекрасно розуміє, що графіки будівництва не завжди дотримуються, і строки введення будинку в експлуатацію як правило зміщуються.

Слід визнати, що в багатьох випадках, прострочення терміну введення будинку в експлуатацію – це не завжди вина забудовника. Є випадки, коли в силу обставин забудовник все зробив для того, аби здати будинок вчасно. Однак через ряд бюрократичних процедур чи інші незалежні від нього обставини, одержання фінального сертифікату готовності будинку є неможливим у заявлений строк.

Реалії українського ринку новобудов такі, що навіть своєчасно побудувавши будинок, отримати кінцевий документ є деколи проблематичним завданням для забудовника.

Однак, існують і багато інших причин, де забудовник не може своєчасно збудувати і здати об’єкт в експлуатацію. Це і фінансові причини, і несподівані перевірки контролюючих органів, і зупинення будівництва через скарги “добрих” сусідів чи недоброзичливих конкурентів. Деколи затримка здачі будинку є наслідком некомпетентності менеджменту забудовника (неправильний розрахунок технологічних і  будівельних процесів, неврахування різноманітних зовнішніх чинників та факторів та інші обставини, які не були йому відомі на момент заявлення таких строків.

Так чи інакше, як каже народна мудрість «назвався грибом – лізь у кошик». Якщо забудовник бере на себе договірні зобов’язання, то він повинен правильно зважити усі ризики та бути готовим відповідати за свої слова і дії. І як колись казали стародавні римляни: ” Pacta sunt servanda ” (Договори повинні виконуватись).

Дуже невелика кількість забудовників справді передбачає у договорі свою відповідальність за несвоєчасну здачу будинку в експлуатацію. Якщо такий пункт у договорі із забудовником все таки існує, то він, як правило, передбачає «смішну» компенсацію за таке порушення.

Наприклад, поширеною є норма договору про компенсацію у розмірі 1000 грн за 1 календарний місяць прострочення.

Інвестор в житлову нерухомість розуміє, що “час – це гроші”. І нерухомість повинна «заробляти гроші» а не простоювати з різноманітних причин.

До прикладу, у Львові середня ціна оренди квартири становить 7-12 тисяч гривень. Прострочення здачі будинку в експлуатацію означає для інвестора втрату прибутку у розмірі  місячної орендної плати. Тому компенсація Забудовником прострочення будівництва в розмірі 1000 грн. є нереально малою для інвестора. Адже втрачена вигода є набагато більшою за умовну компенсацію від недобросовісного забудовника.

 

МАТЕРІАЛЬНІ ЗБИТКИ У ЗВЯЗКУ ІЗ ПРОСТРОЧЕННЯМ БУДІВНИЦТВА

Постає логічне запитання: Як діяти покупцю квартири в новобудові у випадку, коли забудовник протермінував будівництво будинку і не передає квартиру в новобудові у визначені договором строки. Чи може інвестор вимагати відшкодування матеріальних збитків?

«Борітеся – поборете» – казав наш український Геній. Звичайно, у цій ситуації не обійтись без допомоги кваліфікованого юриста, який уважно вивчить матеріали та сформує ефективну та грамотну правову позицію. Підстав для цього  є достатньо.

Адже , якщо сторона договору заявляє про свій обов’язок виконати зобов’язання у певний строк, то цілком логічно, що покупець має справедливі очікування, що отримає обіцяне у визначений договором строк. Під цей строк він планує свої подальші дії (напр.., резервує бригаду майстрів для ремонту, замовляє доставку будівельних матеріалів, організовує продаж чи передачу в оренду наявного житла або ж навпаки розриває наявну оренду житла, розраховуючи на вселення у своє нове помешкання).

Усі ці дії потребують значних грошових та матеріальних затрат. І у випадку зміщення заявлених строків будівництва, покупець квартири може цілком ймовірно зазнати матеріальної шкоди.

Ось чому у такому випадку найбільш важливим моментом є довести факт заподіяння матеріальних збитків, і їх причиновий зв’язок між настанням збитків та фактом прострочення здачі будинку в експлуатацію.

Крім уявних чи реальних матеріальних збитків, важливо також вивчити і дослідити умови договору із забудовником. Адже відповідно до Договору у покупця теж є певні гарантії та право на захист своїх інтересів, в т.ч. право вимоги компенсації (якщо, звичайно, така компенсація передбачена умовами договору).

МОРАЛЬНА ШКОДА ЗА ПРОСТРОЧЕННЯ БУДІВНИЦТВА

Заподіяння матеріальних збитків потребує доказів. Тобто потрібно довести наявні витрати (чи упущену вигоду) покупця квартири. Що стосується моральної шкоди, то як правило, вона є похідною від факту заподіяння матеріальних збитків. Звичайно, суд буде також вимагати від позивача (покупця квартири) доведення факту заподіяння моральної шкоди.

Однак, багато хто ставить під сумнів можливість стягнення моральної шкоди у цій категорії справ, виходячи з рівності сторін договору. Адже і одна і друга сторона вступали у договірні відносини свідомо та усвідомлюючи всі можливі ризики, які можуть настати при цьому.

Однак, станом на сьогодні позиція судів вищих інстанцій дещо змінюється. Особливо це стосується випадків, коли суд до цих відносин застосовує норми законодавства про захист прав споживачів.

Відповідно до статті 611 ЦК України моральна шкода підлягає відшкодуванню у разі порушення зобов’язання, якщо таке відшкодування встановлено договором або законом. Тобто законодавець зазначив, що існує 2 випадки компенсації моральної шкоди:

  • Якщо такі визначені умовами договору
  • Якщо це випливає із положень законодавства.

Оскільки зі ст..ст. 4, 22 Закону України «Про захист прав споживачів», випливає право споживача на компенсацію моральної шкоди, то довівши наявність відносин між покупцем квартири і забудовником та поширення на них законодавства про захист прав споживачів, цілком реально вимагати таку компенсацію.

СУДОВА ПРАКТИКА ПО КОМПЕНСАЦІЇ ЗБИТКІВ ЗА НЕСВОЄЧАСНУ ЗДАЧУ БУДИНКУ В ЕКСПЛУАТАЦІЮ

Що говорить судова практика у цих справах. Станом на сьогодні судова практика по справах про відшкодування шкоди, завданої несвоєчасною здачею будинку в експлуатацію є достатньо суперечливою. Суди вищих інстанцій в різних випадках приймають то позицію забудовника, то позицію інвестора. Але великою мірою все залежить від правильно сформованої юристом правової позиції та наявності доказів у кожній конкретній справі.

Хотів би привести позитивний приклад відшкодування моральної шкоди по справі проти київського забудовника, коли Верховний суд прийняв сторону покупця квартири.

 Зокрема, як випливає з постанови Верховного суду України від 28.10.2020р. при розгляді по справі №755/3509/18. Зокрема, суд зазначив, що Моральна шкода за порушення цивільно-правового договору, як спосіб захисту суб’єктивного цивільного права може бути компенсована і в тому разі, якщо це прямо не передбачено законом або тим чи іншим договором, і підлягає стягненню на підставі ст. 16 та 23 ЦКУ, ст. 4 та 22 Закону України «Про захист прав споживачів» навіть у тих випадках, коли умовами договору право на компенсацію моральної шкоди не передбачено.

Також суд у своїй постанові зазначив, що «Пункт 5 частини першої статті 4 Закону України «Про захист прав споживачів» передбачає, що споживачі під час укладення, зміни, виконання та припинення договорів щодо отримання (придбання, замовлення тощо) продукції, а також при використанні продукції, яка реалізується на території України, для задоволення своїх особистих потреб мають право на відшкодування майнової та моральної шкоди, завданої внаслідок недоліків продукції (дефекту в продукції), відповідно до закону.

Відповідно до пункту 19 частини першої статті 1 Закону України «Про захист прав споживачів» термін «продукція» у цьому Законі вживається в значенні – будь-які виріб (товар), робота чи послуга, що виготовляються, виконуються чи надаються для задоволення суспільних потреб.

За змістом частини другої статті 22 Закону України «Про захист прав споживачів» при задоволенні вимог споживача суд одночасно вирішує питання щодо відшкодування моральної (немайнової) шкоди».

 

ЮРИДИЧНІ ПОРАДИ ДЛЯ ІНВЕСТОРІВ НОВОБУДОВ

Враховуючи аналіз цього питання з різних сторін, можна зробити ряд висновків та сформулювати основні поради для інвесторів (покупців квартири в новобудові):

  1. Перевіряйте умови договору із забудовником на предмет його відповідальності за несвоєчасну здачу будинку в експлуатацію
  2. Вимагайте від забудовника чітко прописаних строків введення будинку в експлуатацію
  3. Перевіряйте новобудову та динаміку робіт впродовж усього будівництва будинку
  4. Вимагайте від Забудовника впродовж будівництва інформацію про дотримання графіків будівництва, щоб завчасно виявити проблему
  5. Ретельно підійдіть до підготовки претензії до забудовника, звернувшись по допомогу юриста
  6. Не бійтесь вимагати від забудовника письмової відповіді на Ваші звернення
  7. У випадку, коли строки пропущено і забудовник не бажає компенсовувати Ваші збитки, захищайте свої інтереси в суді з допомогою юриста.

Якщо Ви бажаєте захисти себе від недобросовісного забудовника, або Ви стали жертвою «довгобуду», адвокатське бюро Андрія Волинця зможе успішно захистити Ваші права та інтереси.

Якщо ж Ви лише шукаєте квартиру в новобудові і не впевнені у надійсності забудовника, звертайтесь до нашого бюро за юридичними послугами з перевірки забудовника. Юристи нашого бюро швидко і якісно нададуть Вам консультацію та проведуть комплексну юридичну перевірку квартири в новобудові. Завдяки цьому Ви зможете мінімізувати ризики втрати своїх коштів,  та уникнути відносин із недобросовісними забудовниками.

Щоб Ваша покупка на ринку новобудов була вдалою – не забувайте про юристів з питань нерухомості.

Вони Ваші ангели охоронці в безмежному інвестиційному морі нерухомості.

Знайомтесь також з іншими матеріалами на правову тематику на нашому сайті та на сторінках соцмереж.

Телефонуйте просто зараз за тел..+38 097 653 653 5 та замовляйте у нас юридичну перевірку квартири в новобудові.

Ми працюємо у м.Львів.

 

 

 

 

Close Menu