ЮРИДИЧНІ ПОСЛУГИ ЛЬВІВ – АДВОКАТСЬКЕ БЮРО АНДРІЯ ВОЛИНЦЯ. Консультація адвоката для бізнесу

ПЕРЕВАЖНЕ ПРАВО НА ПРОДОВЖЕННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ЗЕМЛІ

ПЕРЕВАЖНЕ ПРАВО НА ПРОДОВЖЕННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ЗЕМЛІ

Адвокатське бюро Андрія Волинця розпочинає нову рубрику під назвою «СУДОВИЙ ПРЕЦЕДЕНТ». У ній ми будемо знайомити з цікавими для Вас судовими рішеннями, які згідно законодавства є обов’язковими до врахування при розгляді судами аналогічних судових спорів. Тобто,по суті, є судовими прецедентами.

Ця рубрика буде корисна як практикуючим юристам та адвокатам, так і звичайним  користувачам,і усім, хто цікавиться правовими позиціями українських судів з тих чи інших питань.

 

ТЕМА: 1. ПЕРЕВАЖНЕ ПРАВО НА ПРОДОВЖЕННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ЗЕМЛІ

Отож,розпочинаємо нашу рубрику із судового прецеденту, який стосується переважного права на продовження договору оренди землі.

Договір оренди землі є специфічним договором, оскільки регулюється спеціальним окремим законом – а саме – Законом України «Про оренду землі». Крім цього, сторони договору (орендодавець та орендар) вправі самостійно визначити його умови на свій розсуд. Але норми Закону є обов’язковими для сторін при врегулюванні відносин з оренди землі.Одним із прав, які передбачає законодавство для сторони орендаря земельної ділянки – це переважне право на продовження договору оренди на новий строк.

 

ЩО ГОВОРИТЬ ЗАКОН ПРО ОРЕНДУ ЗЕМЛІ?

Згідно ст..33 Закону  «Про оренду землі» передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

 

ЩО ГОВОРИТЬ ЦИВІЛЬНИЙ КОДЕКС?

Схожі правові норми містяться і іншому нормативному акті – Цивільному кодексі України. Згідно ч.1 ст.777 ЦК, «наймач, який належно виконує свої обов´язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов´язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, — в розумний строк».

 

РІЗНА СУДОВА ПРАКТИКА

До 2017 року суди різних інстанцій досить по різному застосовували цю норму. Відтак виникали ситуації, коли суди першої апеляційної та касаційної інстанцій по різному застосувавали законодавчі норми щодо переважного права орендаря.

Прикладом цього є зокрема рішення вищих інстанцій по схожих судових справах, які можна знайти в Єдиному державному реєстрі судових рішень за наступними посиланнями:

Ухвали Вищого спеціалізованого суду України від 8.10.2014р. http://reyestr.court.gov.ua/Review/41243114 

Ухвали Вищого спеціалізованого суду України від 29.10.2014р. http://reyestr.court.gov.ua/Review/41214775

Ухвали Вищого спеціалізованого суду України від  28.01.2015р. http://reyestr.court.gov.ua/Review/42629121

 

ОСТАННЄ СЛОВО СКАЗАВ ВЕРХОВНИЙ СУД

Однак, 6 вересня 2017 року Верховний Суд України виніс постанову по справі №594/151/16-ц, відповідно до якої була сформована єдина правова позиція по аналогічних справах щодо переважного права орендаря за договором оренди землі.

Зокрема, суть спору полягала в наступному.: У 2009 році був укладений договір оренди землі між фізичною особою («А») та юридичною особою («М»). У 2014 році (за місяць до закінчення строку договору оренди) орендар надіслав лист повідомлення про намір скористатись своїм переважним правом на продовження договору та в якості додатку надіслав проект додаткової угоди. Натомість «А» не повідомив «М» про небажання продовжувати договір оренди. А через деякий час уклав новий договір оренди землі з третьою особою «Б». Орендар «М» звернувся до суду і просив визнати новий договір оренди недійсним, та просивши визнати чинним свій договір оренди (і надіслану орендодавцеві додаткову угоду – укладеною). Суди різних інстанцій по різному вирішили цей позов. Касаційна інстанція відмовилась його розглядати. І тоді, орендар бажаючи захистити своє порушене право звернувся до Верховного Суду України.

Правова позиція ВСУ по цій справі зводиться до наступного:

За відсутності попереднього повідомлення щодо наміру укласти договір з новим орендарем право особи на реалізацію свого переважного права вважатиметься порушеним.

Суд також зазначив, що конклюдентні дії ТОВ «М.», а саме продовження користування спірною земельною ділянкою та внесення ним відповідної орендної плати після закінчення строку дії договору, свідчать про намір ТОВ «М.» скористатися своїм переважним правом та поновити договір оренди землі, строк дії якого закінчився, що підтверджує наявність підстав для визнання нового договору оренди землі недійсним, а також для поновлення договору оренди землі від 2009, укладеного між ТОВ «М.» та Орендодавцем.

З повним текстом постанови Верховного Суду України від 6.09.2017р. можна ознайомитись в Єдиному державному реєстрі судових рішень за нижче поданим посиланням: http://reyestr.court.gov.ua/Review/69260767

Нагадаємо, що Адвокатське бюро Андрія Волинця надає юридичні послуги із питань оренди землі та допоможить захистити Ваші права у суді та перед третіми особами.

 

Автор публікації:
©Андрій Волинець. Усі права захищено.
При використанні матеріалів, розміщених на веб – сторінці Адвокатського бюро Андрія Волинця наявність гіперпосилання відкритого для індексації пошуковими системами на advocatlviv.com.ua обов’язкове. Під використанням розуміється копіювання, адаптація, рерайтинг, модифікація, тощо
Close Menu