ЮРИДИЧНІ ПОСЛУГИ ЛЬВІВ – АДВОКАТСЬКЕ БЮРО АНДРІЯ ВОЛИНЦЯ. Консультація адвоката для бізнесу

СХЕМИ ПРОДАЖУ КВАРТИРИ В НОВОБУДОВІ: ЖИТЛОВО-БУДІВЕЛЬНІ КООПЕРАТИВИ

СХЕМИ ПРОДАЖУ КВАРТИРИ В НОВОБУДОВІ: ЖИТЛОВО-БУДІВЕЛЬНІ КООПЕРАТИВИ

Продаж квартир в новобудові супроводжується суттєвими юридичними ризиками для інвесторів. Великою мірою ризики залежать від обраної забудовником схеми продажу житла. Адже одні схеми більш вигідні для покупців нерухомості, а інші – більш вигідні для забудовників. Сьогодні на ринку продажу первинної нерухомості використовуються 5 основних схем: форвардні контракти, попередні договори, цільові облігації, житлово-будівельні кооперативи і фонди фінансування будівництва.

Сьогодні розглянемо більш детально схему продажу житла через житлово-будівельні кооперативи.

ЩО ТАКЕ ЖИТЛОВО-БУДІВЕЛЬНИЙ КООПЕРАТИВ?

Житлово-будівельні кооперативи були досить поширеним явищем в радянський період. Особливо це стосується будівництва житла в 70-х-80х років минулого століття. Законодавство про кооперацію перейшло у спадок ще з тих часів. На початку 90-х рр.. минулого століття було прийнято ряд законів, які певною мірою морально застаріли, однак продовжують діяти.

Отож, що таке кооператив? ЦЕ одна із форм колективного ведення господарської чи виробничої діяльності. Люди об’єднуються у спілку для спільного досягнення певної мети. Мета ЖБК – об’єднати зусилля для житлового будівництва.

Єдине законодавче визначення ЖБК міститься у мало відомому підзаконному акті – Правилах  утримання жилих будинків та прибудинкових територій (затв.Наказом Держжитлокомунгоспу України №76 від 17.05.2005р.). Зокрема, відповідно до вказаного акту, «Житлово-будівельний кооператив — юридична особа, утворена фізичними та/або юридичними особами, які добровільно об’єдналися на основі об’єднання їх майнових пайових внесків для участі в будівництві або реконструкції житлового будинку (будинків) і наступної його (їх) експлуатації».

Також важливим нормативним документом у цьому питанні є Закон України «про кооперацію», відповідно до ст..19-1 якого « член житлово-будівельного кооперативу має право володіння, користування, а за згодою кооперативу – і розпоряджання квартирою іншою будівлею, спорудою або приміщенням кооперативу, якщо він не викупив це майно.

У разі викупу квартири, іншої будівлі, споруди або приміщення член житлово-будівельного кооперативу стає власником цього майна. Право власності на таке майно у члена кооперативу виникає з моменту державної реєстрації цього права відповідно до закону».

В ЖБК існує дворівнева структура членства:

  • Повноправні члени кооперативу
  • Асоційовані члени кооперативу

Повноправні члени кооперативу є як правило його засновниками. Вони володіють повнотою членства та мають розширені повноваження, в тому числі щодо прийняття у кооператив інших постійних чи асоційованих членів, а також повноваження щодо розпорядженням майном кооперативу.

Інша група членів – асоційовані члени, – це пайовики, які беруть участь у діяльності кооперативу шляхом внесення своїх пайових внесків.

Постійні члени ЖБК – це як правило довірені особи забудовника, які мають управлінські функції в процесі будівництва будинку.

Асоційованими членами є покупці квартир, інвестори в житлову нерухомість.

 

СУТЬ МЕХАНІЗМУ ПРОДАЖУ ЖИТЛА ЧЕРЕЗ ЖБК

Як правило схема продажу житла через житлово-будівельні кооперативи передбачає 2 моделі:

  • ЖБК є замовником будівництва
  • Забудовник є замовником будівництва а ЖБК – залучає кошти для будівництва

При першій моделі усі дозвільні документи видаються на житлово-будівельний кооператив. Саме він створює собівартість будівництва житла, залучає генпідярдну організацію, веде будівництво та вводить будинок в експлуатацію.

Як правило така схема зустрічається при будівництві невеликих (малоквартирних) будинків, де власник земельної ділянки і забудовник збігаються в одній особі. Така схема потребує залучення як мінімум 3-х осіб – засновників ЖБК. При такій схемі, ЖБК несе відповідальність за кінцевий результат.  Обсяг відповідальності прописується в договорі між пайовиком і ЖБК.

Друга модель будівництва житла через ЖБК передбачає наявність 2-х окремих суб’єктів:

  • Замовника будівництва (він же Забудовник) – який здійснює будівництво
  • ЖБК – як суб’єкта який залучає кошти у будівництво шляхом залучення асоційованих членів і сплати ними коштів (в якості цільового і пайового (вступного) внеску).

При такій моделі між Забудовником і ЖБК повинен бути договір про співпрацю (чи про право залучення коштів в будівництво). ЖБК повинен в кінцевому результаті стати повноправним власником усього збудованого майна. Після введення будинку в експлуатацію, готова квартира стає власністю ЖБК та передається відповідно до Договору пайової участі асоційованому члену.

Обов’язковою умовою передачі квартири – є повна сплата пайового внеску та припинення членства після передачі квартири.

 

ДОГОВІР ПАЙОВОЇ УЧАСТІ В ЖБК

Основним договором який підписує покупець квартири при схемі продажу через ЖБК – є Договір про пайову участь в ЖБК.

Умовами цього договору передбачається обов’язок потенційного власника квартири внести вступний внесок та сплатити цільовий внесок, який по суті дорівнює сумі продажу квартири. Після оплати вступного внеску особа набуває статусу асоційованого члена ЖБК та отримує можливість брати участь в розподілі результатів діяльності ЖБК.

Після сплати цільового внеску особа отримує право вимоги на пай, яким є по суті майнові права на збудовану квартиру або ж безпосередньо готовий об’єкт нерухомості.

В договорі визначаються права і обов’язки члена ЖБК та ЖБК. Як правило забудовник прописує умови договору під себе, тому пайовик має мінімальні права.

Це ж саме стосується і відповідальності ЖБК перед асоційованим членом, а також можливість ЖБК виключити асоційованого члена з кооперативу за будь-яке порушення договору.

Умови Договору пайової участі в ЖБК підлягають ретельному аналізу з боку юристів. Адже дуже часто при такій схемі продажу Забудовнику дуже легко уникнути відповідальності. Тому останнім часом схема продажу житла через житлово-будівельні кооперативи не користується популярністю серед надійних забудовників.

 

ЮРИДИЧНІ РИЗИКИ МЕХАНІЗМУ ПРОДАЖУ ЖИТЛА ЧЕРЕЗ ЖБК

При купівлі квартири в новобудові з використанням механізму ЖБК, доводиться говорити про великі юридичні ризики для інвестора. Адже, гарантії, які визначені Договором про сплату пайового внеску – є мінімальними.

Крім цього вказані договори укладаються в простій письмовій формі і не потребують нотаріального посвідчення. А це зумовлює ризик їх оспорювання зацікавленою стороною. Крім цього не виключається можливість так званих подвійних продажів квартири різним покупцям. Адже база даних проданих квартир і реєстр пайовиків не потребують опублікування, і є внутрішньою інформацією забудовника (ЖБК). Таким чином, недобросовісний забудовник може продати одну і ту ж квартиру двічі, а пайовики про це навіть не здогадуватимуться.

Ще одним суттєвим ризиком є відсутність контролю за цільовим використанням коштів інвесторів. ЖБК розпоряджається коштами на власний розсуд. І такі дії можуть спричинити нецільове використання залучених у будівництво коштів. Таким чином, відповідатиме ЖБК лише власним майном. Якщо будівництво видасться невдалим, інвестори ризикують втратити усі вкладені кошти, не одержавши нічого.

Крім цього залучення коштів у житлове будівництво через сплату пайових внесків членів ЖБК не передбачено ст..4 Закону України «Про інвестиційну діяльність». А отже, говорити про цілковиту законність такого механізму продажу житла не доводиться.

Тому, підсумовуючи аналіз вказаної схеми слід сказати, що при купівлі житла в новобудові, покупцю необхідно добре проаналізувати усі юридичні ризики та уважно вивчити усю інформацію про забудовника та вникнути у зміст схеми продажу. Зробити це професійно і якісно зможе лише досвідчений юрист у сфері нерухомості.

Тому радимо Вам завжди перевіряти новобудову та дозвільні документи забудовника у юриста.

Якщо Ви шукаєте такого спеціаліста – Адвокатське бюро Андрія Волинця з радістю допоможе та проконсультує з цього питання.

Юридична перевірка квартири в новобудові, а також перевірка законності схеми продажу житла – це наш основний профіль.

Замовте консультацію та комплексну перевірку новобудови за тел.. +38 097 653 653 5

Перевірка квартири перед купівлею – Ваша гарантія безпечного придбання нерухомості.

Читайте інші актуальні статті на юридичну тематику на нашому сайті та підписуйтесь на нашу фейсбук-сторінку: https://www.facebook.com/advocatvolynets

Close Menu