ЮРИДИЧНІ ПОСЛУГИ ЛЬВІВ – АДВОКАТСЬКЕ БЮРО АНДРІЯ ВОЛИНЦЯ. Консультація адвоката для бізнесу

ЮРИДИЧНА ПЕРЕВІРКА УЧАСНИКІВ БУДІВНИЦТВА:ЗАМОВНИК, ЗАБУДОВНИК, ПРОДАВЕЦЬ ЗА ДОГОВОРОМ КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ КВАРТИРИ

ЮРИДИЧНА ПЕРЕВІРКА УЧАСНИКІВ БУДІВНИЦТВА:ЗАМОВНИК, ЗАБУДОВНИК, ПРОДАВЕЦЬ ЗА ДОГОВОРОМ КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ КВАРТИРИ

При купівлі квартири в новобудові важливо розуміти з ким саме Ви як покупець житла укладаєте договір. Адже саме договір купівлі-продажу нерухомості є найважливішим юридичним документом, за яким покупець вправі вимагати право власності на квартиру в новобудові.

Дуже часто забудовники використовують складні юридичні схеми продажу житла, за якими учасниками будівництва виступають одні компанії, а договір купівлі-продажу квартири підписують зовсім інші компанії.

Для того аби розібратись у хитрощах юридичних схем забудовників, без допомоги кваліфікованого юриста не обійтись.

Якщо Ви бажаєте самостійно зрозуміти who is who при купівлі квартири в новобудові – то ця стаття саме для Вас.

Отож,  спробуємо надати юридичну консультацію з даного питання для потенційних інвесторів та покупців квартир в новобудовах.

ЯКІ МОЖЛИВІ УЧАСНИКИ СХЕМИ ПРОДАЖУ ЖИТЛА

Кожна юридична схема продажу житла передбачає необхідність залучення різної кількості учасників до будівництва та договорів купівлі-продажу квартир.

Зокрема, це залежить від багатьох важливих факторів:

  • Хто володіє земельною ділянкою
  • Які функції у власника чи користувача вказаної земельної ділянки
  • Яка схема фінансування будівництва використовується забудовником
  • Яку схему оптимізації оподаткування використовує забудовник
  • Чи є забудовник (девелопер) власником земельної ділянки

В кожному конкретному випадку слід аналізувати законність залучення до механізму продажу квартир того чи іншого учасника.

Наприклад, компанія «А» володіє на праві оренди земельною ділянкою під забудову. Власником ділянки є міська рада.

Забудовник  «Б» бажає забудувати цю земельну ділянку, однак він не є її власником і користувачем.

Будівництво і фінансування будівництва буде здійснюватись із дочірньої структури забудовника (компанія «В»), яка може акумулювати кошти на будівництво та розподіляти їх на цільові потреби.

Однак укладення договору з покупцем потенційної нерухомості укладається ще з іншою юридичною особою – посередницькою фінансовою установою – або компанією з управління активами (КУА).

Все зрозуміло? Думаю, що складно. Однак вище описана схема – станом на сьогодні є однією з найбільш поширених на ринку новобудов. А тому, недивно, що пересічній людині досить важко збагнути як і з ким вона підписує договір, і хто в кінцевому результаті повинен відповідати  за невиконання взятих на себе зобов’язань.

ВИДИ УЧАСНИКІВ ЖИТЛОВОГО БУДІВНИЦТВА

Станом на сьогодні слід розрізняти декілька видів учасників будівництва.

Зокрема, до таких відносяться:

1) замовник будівництва

2) забудовник (девелопер)

3) продавець за договором

4) генеральний підрядник

5) фінансова установа (посередник)

6) інститут спільного інвестування (корпоративний або пайовий венчурний інвестиційний фонд).

В окремих випадках певні компанії можуть одночасно перебувати в декількох статусах учасників будівництва.

Найбільш проста і зрозуміла схема є тоді, коли договір укладається з компанією, яка є одночасно і замовником будівництва, і забудовником, і продавцем за договором (одержувач коштів).

Однак такі випадки є досить поодинокими.

Як правило земельною ділянкою володіє одна юридична особа, а будівництво та продаж житла здійснює інша юридична особа.

Буває, що ці функції вони ділять між собою і прописують взаємні зобов’язання за спільним договором про розподіл функцій забудовника. Однак це ще більш складна схема для розуміння.

ХТО ТАКИЙ ЗАМОВНИК БУДІВНИЦТВА?

Інвесторам у нерухомість важливо розрізняти юридичні поняття, які використовуються в житловому будівництві та сторони-учасники будівництва. Лише навчившись відрізняти одне від іншого, покупець має шанс не стати жертвою афери і визначити усі можливі юридичні ризики придбання квартири.

Почнемо із поняття «ЗАМОВНИК БУДІВНИЦТВА». Замовником будівництва є компанія (або підприємець), які офіційно виступають ініціаторами нового будівництва, і вписані в дозвільні документи на таке будівництво.

Отже, для початку будівництва, потрібно повідомити відповідні компетентні органи (на сьогодні це ДІАМ) про свої наміри збудувати нову будівлю чи споруду. Для цього є певні адміністративні процедури, які передбачають видачу дозвільних документів на початок будівельних робіт.

Для отримання дозволу необхідно визначити, хто саме ініціатор вказаного будівництва та хто в кінцевому результаті несе відповідальність за ведення будівництва згідно чинного законодавства.

Саме особа, яка буде вказана в дозволі як «замовник» будівництва і несе в подальшому усю відповідальність за будівництво будівлі та подає після його завершення документацію  про готовність будинку до експлуатації.

Вказані відносини регулюються великою кількістю нормативних актів, базовим серед яких є Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Важливим моментом у новому будівництві є право на земельну ділянку. Закон говорить, що право забудови земельної ділянки має його власник або законний користувач. Відтак, важливим документом для визначення Замовника будівництва – є документ, який підтверджує за замовником право користування земельною ділянкою.

Не завжди власник землі є замовником будівництва. Деколи використовуються складні юридичні схеми про передачу права забудови ділянки, укладення різноманітних інвестиційних  договорів з власником земельної ділянки, або договорів суперфіцію. Однак це тема окремої статті.

ХТО ТАКИЙ ЗАБУДОВНИК?

Отже, чи є Замовник будівництва забудовником? Чи Замовник і забудовник це одна і та ж особа ?

Якщо ні, то в чому різниця між замовником і забудовником?

Забудовниками як правило називають компанії, які здійснюють безпосередній продаж майбутніх квартир та залучають кошти в будівництво через різноманітні юридичні механізми продажу житла. Продаж житла – це основна функція забудовника. Дуже часто в нас використовують іноземні найменування DEVELOPER. Це по суті одне й те саме.

Компанії-забудовники мають свою репутацію на ринку новобудов і як правило реалізовують декілька будівельних проектів.  Інвестування в житлове будівництво і продаж нерухомості під час будівництва – це основна сфера їх діяльності.

Часто буває, що девелопери шукають перспективні земельні ділянки під забудову, однак не вкладають кошти у купівлю чи оренду землі, а розподіляють функції з будівництва з безпосереднім власником ділянки.

Ці відносини можуть врегульовуватись спеціальним договором, який передбачає розподіл функцій з будівництва об’єкту:

одна сторона надає земельну ділянку під забудову і виступає номінальним замовником будівництва, а інша сторона – супроводжує будівництво, фінансує його, контролює всю юридичну та документальну частину, та проводить продаж житла потенційним інвесторам.

Є девелопери, які бажають виступати офіційними замовниками будівництва. Тоді в дозвільних документах фігурує назва девелопера (забудовника).

ХТО ТАКИЙ ПРОДАВЕЦЬ ЗА ДОГОВОРОМ?

Однак, не завжди компанія-девелопер виступає підписантом за договором. Це може бути як безпосередньо компанія, яка є забудовником та/або замовником будівництва. А може бути і зовсім інша юридична особа.

Це пов’язано з питанням оптимізації витрат та оподаткування під час здійснення будівництва.  Компанії-забудовники намагаються зекономити на податках, і залучають в схему продажу свої підконтрольні структури, які володіють пільгами в оподаткуванні, або ж допомагають ефективно використовувати залучені від інвесторів кошти.

Такі схеми оптимізації – це окрема тема. Однак, як правило, забудовники залучають до схеми продажу житла певні інвестиційні фонди та/або компанії з управління активами. Це фінансові установи з особливим статусом і ліцензією на здійснення послуг, які вправі залучати кошти та самостійно розподіляти їх (вкладати у фонди та інші активи).

Компанії з управління активами вправі створювати та управляти венчурними інвестиційними фондами, кінцевими бенефіціарами яких є дочірні структури компанії-забудовника. Таким чином, забудовник діє не напряму а через фінансового посередника.

Використання таких посередницьких  схем несе певні ризики для покупців нерухомості. Адже вони не можуть впливати на компанію, яка є замовником будівництва, і яка несе перед законом пряму відповідальність за будівництво.

Так чи інакше в кожній юридичній схемі є свої індивідуальні особливості і свої юридичні ризики. Тому тут потрібен грамотний юрист, який зможе правильно оцінити та проаналізувати ці ризики.

ГЕНЕРАЛЬНИЙ ПІДРЯДНИК – НЕ ЗАБУДОВНИК

Дуже часто в літературі та в ЗМІ є змішування поняття забудовник з поняттям «генеральний підрядник» будівництва.

Забудовник – це компанія яка організовує  будівництво об’єкту та забезпечує його фінансування та продаж. Однак самі будівельні роботи здійснюють професійні будівельні організації з відповідними ліцензіями. Саме такі будівельні компанії вправі вести будівельні роботи – залучати працівників, спецтехніку та виконувати інші важливі роботи на об’єкті будівництва.

Генеральний підрядник визначається на початку будівництва (до отримання дозволу). В дозволі на виконання будівельних робіт обов’язково має бути вказана інформація про генерального підрядника.

Саме генеральний підрядник відповідає за якість будівництва будинку та несе відповідальність за техніку безпеки на будівельному майданчику.

ІНШІ УЧАСНИКИ БУДІВНИЦТВА ЖИТЛОВОГО БУДИНКУ

Як правило до інших учасників будівництва можна віднести різноманітні посередницькі компанії, які можуть залучатись забудовником при  укладенні угод купівлі-продажу житлової нерухомості.

Це і компанії управління активами, і компанії, які одержують частину коштів від інвестування в житло (товарні біржі, біржові брокери, фонди фінансування будівництва, корпоративні та пайові  інвестиційні фонди тощо).

Їхній статус визначається виходячи з обраної забудовником юридичної моделі продажу житла. Саме з прив’язкою до конкретної схеми продажу можна визначити, наскільки ризиковано довіряти їм свої кошти.

Посередник в договорі – це завжди додатковий ризик для інвестора. Тим більше, якщо цьому посереднику йде значна сума коштів за квартиру.

ВИСНОВОК

 

На ринку нерухомості станом на сьогодні немає чітко визначених юридичних термінів щодо учасників будівництва (за винятком замовника та генерального підрядника). Дуже погано, що законодавець до сих пір не зміг чітко прописати ці терміни у законодавстві. Тоді б мабуть було менше плутанини в розумінні вказаних термінів і понять як для юристів, так і для пересічних громадян-покупців нерухомості.

Так чи інакше, визначення «хто є хто» має важливе юридичне значення. Особливо, коли мова йде про відповідальність за несвоєчасне будівництво, повернення коштів за квартиру та інші конфліктні і спірні ситуації.

Лише договір є документом, на який може опиратись сторона-покупець нерухомості. Тому дуже важливо на етапі підписання договору проконсультуватись з юристом по нерухомості, та провести юридичну перевірку квартири в новобудові.

Якщо Ви шукаєте таких спеціалістів і бажаєте придбати квартиру в новобудовах Львова, то адвокатське бюро Андрія Волинця – до Ваших послуг.

Юридичний супровід угод з нерухомістю та придбання квартири в новобудові – це одна з наших основних сфер юридичної практики.

Тому  раді будемо проконсультувати Вас з усіх питань, які стосуються придбання квартири в новобудові.

Безпечних Вам покупок на ринку нерухомості.

Замовляйте наші юридичні послуги за тел.. +38 097 653 653 5 або завітайте до нас в офіс за адресою: м.Львів, вул..Стрийська, 86в.

Читайте також інші цікаві матеріали з питань нерухомості на нашому сайті та слідкуйте за нами у соцмережах.

#адвокатЛЬвів #юридичні_послуги_ЛЬвів #адвокатське_бюро_ЛЬвів #адвокатВолинець #перевірити_новобудову_ЛЬвів #купівля_продаж_квартири #перевірити_забудовника

Close Menu