Чому так важливо уважно вивчати договір купівлі квартири в новобудові?

Купівля квартири в новобудові – це важлива справа, який вимагає ретельного планування та підготовки. Адже від цього залежить Ваше фінансове майбутнє.

Однією з найважливіших складових успішної покупки є уважне вивчення договору купівлі квартири. Цей документ регулює ваші відносини з забудовником і визначає Ваші права та обов’язки.

На жаль, нерідко трапляються випадки, коли забудовники намагаються ввести покупців в оману або приховати від них важливу інформацію. Щоб не стати жертвою таких «шахрайських» схем, необхідно ретельно вивчити договір купівлі квартири та врахувати всі можливі ризики.

Які юридичні пастки можуть міститися в договорі купівлі квартири в новобудові?

У договорі купівлі квартири в новобудові можуть міститися такі юридичні пастки:

1.Невстановлені терміни виконання зобов’язань забудовника. 

Нерідко забудовники не вказують у договорі конкретні терміни виконання своїх зобов’язань, наприклад, термін здачі будинку в експлуатацію або термін передачі квартири покупцеві. Це може призвести до того, що забудовник буде тягнути з виконанням своїх зобов’язань, а покупець не зможе вчасно отримати свою квартиру. Особливо це актуально тепер в умовах воєнного стану. Оскільки багато забудовників можуть обґрунтовувати свою бездіяльність «воєнним станом» та труднощами у здійсненні господарської діяльності. Це не завжди відповідає дійсності. Адже навіть в умовах воєнного стану договори повинні виконуватись, і за їх невиконання передбачена юридична відповідальність. Однак такі умови відповідальності за порушення строків мали би бути зазначені в договорі.

На практиці ж, багато забудовників уникають прописування в умовах договорів чітких строків передачі квартири в новобудові.

2.Невизначені умови договору. 

Забудовники часто використовують в договорах купівлі квартири в новобудові невизначені умови, (без вказання конкретних технічних чи якісних характеристик). Це може призвести до того, що забудовник буде маніпулювати цими умовами на свій розсуд. Наприклад, до договору має бути додана специфікація майбутнього об’єкту нерухомості, де би зазначались не лише площа майбутньої квартири та кількість кімнат, але також і усі якісні характеристики квартир: тип будівельних матеріалів, якими наповнена квартира, конкретні моделі обладнання (тип газового котла, характеристики склопакетів та вікон, наявність розведення електрики по квартирі та наявність приладів обліку та розеток і ті). Це ж саме стосується чіткого планування квартири. Нерідко забудовник може зловживати типом приміщень в квартирі, та при передачі квартири збільшити її площу за рахунок застосування різних коефіцієнтів технічної інвентаризації. Наприклад, заскливши балкон чи лоджію, її площа автоматично збільшується вдвічі, оскільки в такому випадку не застосовують понижувальні коефіцієнти обрахунку площ (0,3 чи 0,5), а площа заскленого балкону рахується з коефіцієнтом 1. Відсутність планування і характеристик типу приміщень у плані квартири може призвести до таких зловживань з боку забудовника, внаслідок чого він вимагатиме доплати за збільшену площу.

3. Невідповідність умов договору вимогам законодавства. 

Забудовники іноді намагаються включити в договори купівлі квартири в новобудові умови, які суперечать вимогам законодавства. Наприклад, забудовник може використовувати різні види забезпечувального платежу, який заборонено застосовувати при таких договорах (це стосується попередніх договорів купівлі-продажу,) або ж підписувати договори, які за законодавством вимагають нотаріальної форми – у простій письмовій формі. При виникненні суперечок, в такому випадку забудовник зможе зіслатись на нечинність такого договору та ухилитись від виконання зобов’язань. А це тягне за собою повернення коштів за договором. Однак на момент такого повернення – вартість сплачених коштів може суттєво знецінитись, а обіцяної квартири покупець так і не отримає.

4. Використання непрозорих схем оплати коштів за квартиру

З метою оптимізації своїх прибутків, забудовники часто вигадують незвичні схеми та договори, які не зовсім відповідають вимогам законодавства. Так, для прикладу покупцю квартири в новобудові пропонують підписати декілька договорів, які передбачають окрему оплату різних сум. В результаті, коли з якихось причин покупець захоче розірвати договір купівлі нерухомості та повернути сплачені кошти, забудовник поверне йому лише частину суми, або ж лише кошти за одним із 2-х підписаних договорів. В результаті покупець житла знову ризикує втратити значну суму коштів.

Як же убезпечити себе від юридичних пасток в договорі купівлі квартири в новобудові?

Щоб безпечно підписати договір купівлі квартири в новобудові, необхідно:

1) уважно проаналізувати договір купівлі квартири. Не поспішайте підписувати договір, не прочитавши його уважно. Переконайтеся, що ви розумієте всі умови договору.

2) звернутися за консультацією до юриста. Юрист допоможе Вам розібратися в складних юридичних тонкощах договору та захистити свої права.

3) перевірити додатково іншу документацію забудовника щодо конкретного будівництва, а також інші юридичні ризики. Перед тим, як підписувати договір купівлі квартири, переконайтеся, що забудовник має всі необхідні дозвільні документи на будівництво.

Якщо ви знайшли в договорі купівлі квартири в новобудові юридичні пастки, ви можете:

• Підписати договір з застереженнями. У цьому випадку ви зафіксуєте свої вимоги до забудовника в письмовому вигляді.
• Відмовитися від підписання договору. Якщо ви не можете усунути юридичні пастки в договорі, ви можете відмовитися від його підписання.

Договір купівлі квартири в новобудові – це важливий юридичний документ, який регулює ваші відносини з забудовником. Щоб убезпечити себе від юридичних пасток, необхідно ретельно вивчити договір купівлі квартири та звернутися за консультацією до юриста з перевірки новобудови.

До речі, саме Адвокатське бюро Андрія Волинця спеціалізується на питаннях юридичного супроводу угод з нерухомістю. Отож, ми радо допоможемо Вам здійснити вдалу покупку на ринку нерухомості м.Львова.