Купівля-продаж квартири в новобудові відбувається через різні юридичні механізми продажу. Кожен забудовник використовує свій механізм продажу нерухомості. В попередніх статтях ми розглянули поширені схеми продажу житла через укладення форвардних контрактів,  пайової участі в житлово-будівельному кооперативі.

Сьогодні поговоримо про придбання квартир в новобудові через купівлю продаж майнових прав.

Продаж житла через купівлю-продаж майнових прав на квартиру може бути як самостійним механізмом продажу квартири в новобудові, так і одним із елементів механізму продажу через форвардні контракти. В даній статті будемо детально розглядати купівлю-продаж майнових прав як  самостійний юридичний механізм продажу житла.

КВАРТИРА  І  МАЙНОВІ ПРАВА НА КВАРТИРУ

Поняття майна і майнових прав визначається цивільним законодавством. Зокрема, відповідно до ст..177  Цивільного кодексу України ” майнові права є одним із окремих об’єктів цивільних прав”.

Майнові права на квартиру належать до так званих речових прав (відповідно до ч.2 ст.190 ЦК України)

Однак, визначення поняття майнових прав в Цивільному кодексі України не надається. Відповідно до Закону України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні”, «майнові права – це будь-які права, пов’язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги».

Таким чином на будь-яку матеріальну річ можуть виникнути майнові права. До моменту створення речі, у майбутнього власника виникає майнове право на набуття в майбутньому права власності. І це майнове право може бути предметом договору. Після створення речі, володілець майнових прав отримує право зареєструвати право власності на новостворену річ. Відтак, у будівництві житла, схема продажу майбутньої квартири через продаж майнових прав є достатньо поширеною.

СУТЬ МЕХАНІЗМУ ПРОДАЖУ ЖИТЛА ЧЕРЕЗ МАЙНОВІ ПРАВА

При початку будівництва і отриманні дозвільних документів на початок будівельних робіт, Замовник будівництва володіє 100% майнових прав на майбутні квартири. Від цього моменту він може відчужувати їх на користь інших осіб.

Як правило на ринку новобудов поширеними є 2 варіанти продажу майнових прав на квартири:

1)  Замовник будівництва самостійно продає їх майбутнім власникам квартир

2) Замовник будівництва продає усі 100% майнових прав на афілійовану компанію (як правило це компанія з управління активами), яка в свою чергу продає майнові права  майбутнім власникам квартир.

При 2-му варіанті продажу майнових прав у інвесторів існують певні ризики, оскільки відсутні прямі взаємовідносини між інвестором і фактичним забудовником.

У дуже невеликій кількості випадків продавець майнових прав є безпосереднім замовником будівництва.

Суть схеми продажу виглядає наступним чином:

1. Покупець підписує Договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру.
2. Майнові права на квартиру передаються від забудовника до Покупця після повної оплати (як правило за актом)
3. Після здачі будинку в експлуатацію сторони підписують кінцевий акт приймання-передачі.
4. Покупець отримує на руки пакет документів для реєстрації права власності на квартиру.
5. Покупець реєструє первинне право власності на квартиру одразу на себе (стає першим власником нового об’єкту нерухомості)
6. Після реєстрації в нотаріуса (або іншого реєстратора) Покупець отримує витяг з реєстру речових прав (документ що посвідчує його право власності на квартиру).

ДОГОВІР КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ МАЙНОВИХ ПРАВ

Умовами цього договору передбачається обов’язок потенційного власника квартири оплатити вартість майнових прав на квартиру,  яка по суті дорівнює сумі продажу квартири. Продавець в свою чергу має обов’язок у визначений договором строк передати новозбудовану квартиру з усіма необхідними документами.

Істотними умовами цього договору є насамперед:

1. ціна договору (вартість майнових прав, які інвестор повинен оплатити)
2.  строк передачі майнових прав на квартиру
3.  детальна характеристика квартири, майнові права на яку продаються.

У договорі вкрай важливо передбачити чітку послідовність дій кожної із сторін та строки їх вчинення. Дуже часто забудовник уникає конкретних термінів та прив’язує обов’язок передачі до певних подій а не до конкретних дат.

Для інвестора важливо визначити можливі юридичні ризики, які виникають у нього за договором. Адже придбання майнових прав не означає набуття права власності на квартиру. Квартира як окремий об’єкт нерухомості

Умови Договору купівлі-продажу майнових прав підлягають ретельному аналізу з боку юристів. Адже дуже часто при такій схемі продажу Забудовник мінімізує свою відповідальність. Договір може укладатись в простій письмовій формі та не потребує нотаріального посвідчення. Хоча навіть при нотаріальному посвідченні договору, ризики втрати коштів залишаються. Адже нотаріус не перевіряє умови договору, а лише встановлює достовірність підписів сторін на договорі.

У випадку виникнення проблем із будівництвом, інвестор змушений буде керуватись умовами підписаного договору, які як правило дискримінують його права та інтереси.

ЮРИДИЧНІ РИЗИКИ МЕХАНІЗМУ ПРИДБАННЯ ЖИТЛА ЧЕРЕЗ КУПІВЛЮ-ПРОДАЖ МАЙНОВИХ ПРАВ

При купівлі квартири в новобудові за такою схемою продажу житла залишаються значні юридичні ризики.

По перше, ризик подвійних продажів недобросовісним Забудовником. Адже вказані договори ніде не реєструються та укладаються в простій письмовій формі і не потребують нотаріального посвідчення. А це зумовлює ризик їх оспорювання зацікавленою стороною..

Ще одним суттєвим ризиком є відсутність контролю за цільовим використанням коштів інвесторів. Забудовник може навіть не отримати цих коштів (якщо такі продаються через афілійовану особу) або розпоряджатись коштами на власний розсуд. І такі дії можуть спричинити нецільове використання залучених у будівництво коштів.

Поки будівництво триває, особа не може вважатись власником квартири. Право на реєстрацію права власності виникне у інвестора лише після введення об’єкту в експлуатацію. Якщо ж здача будинку затягнеться, він не зможе претендувати на новозбудовану квартиру, оскільки немає ще об’єкту нерухомості.

Ще одним ризиком є невизначеність правового статусу об’єкта нерухомості до моменту реєстрації. Якщо Забудовник не надасть інвестору необхідного пакету документів, майбутній власник квартири може хіба що вимагати повернення коштів, і то якщо таке передбачено у Договорі.

Важливим є також момент передачі майнових прав. Адже як правило забудовник прописує в договорі умови відповідно до яких передача майнових прав відбувається лише після введення об’єкту в експлуатацію. А кошти за майбутню квартиру інвестор сплачує раніше. Тому по факту у покупця нерухомості тривалий час немає документу про те, що він щось отримав за договором.

Крім цього залучення коштів у житлове будівництво через договори купівлі-продажу майнових прав не передбачено ст..4 Закону України «Про інвестиційну діяльність». А отже, говорити про цілковиту законність такого механізму продажу житла не доводиться.

Тому, підсумовуючи все вище викладене слід сказати, що при купівлі житла в новобудові, покупцю необхідно добре проаналізувати усі юридичні ризики та уважно вивчити усю інформацію про забудовника та вникнути у зміст конкретної схеми продажу та документів, які він підписує. Зробити це професійно і якісно зможе лише досвідчений юрист у сфері нерухомості або фахівець з перевірки новобудов.

Тому радимо Вам завжди перевіряти новобудову та документи забудовника у спеціалізованого юриста.

Якщо Ви шукаєте такого спеціаліста – Адвокатське бюро Андрія Волинця з радістю допоможе та проконсультує з цього питання.

Юридична перевірка квартири в новобудові, а також перевірка законності схеми продажу житла – це наш основний профіль нашого бюро. Ми працюємо у Львові і завжди будемо раді Вам допомогти.

Замовте консультацію та комплексну перевірку новобудови за тел.. +38 097 653 653 5