ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ ЛЬВОВ — Адвокатское бюро АНДРЕЯ ВОЛЫНЦА. Консультация адвоката для бизнеса

ПОКУПКА КВАРТИРЫ В НОВОСТРОЙКЕ ЧЕРЕЗ ФОРВАРДНЫЕ КОНТРАКТЫ

ПОКУПКА КВАРТИРЫ В НОВОСТРОЙКЕ ЧЕРЕЗ ФОРВАРДНЫЕ КОНТРАКТЫ

Сегодня рынок недвижимости один из самых динамичных в Украине. Ежегодно количество новостроек увеличивается. Украинцы все больше инвестируют средства не в банки, а в жилую и коммерческую недвижимость.

Сегодня «квартирный вопрос» не теряет своей актуальности.

Каждая семья мечтает о собственной квартире. Однако, как разобраться и не утонуть в море предложений от застройщиков?

Конечно, одним из решающих факторов является цена. Но не менее важным фактором является грамотное юридическое оформление инвестиции в недвижимость.

Адвокатское бюро Андрея Волынца начинает рубрику «Схемы финансирования жилой недвижимости».

КАКИЕ САМЫЕ ПОПУЛЯРНЫЕ СХЕМЫ ИНВЕСТИРОВАНИЯ?

Давайте подробно рассмотрим какие же схемы финансирования строительства существуют сегодня на рынке недвижимости. Итак, чаще всего застройщики используют следующие механизмы привлечения средств в строительство жилья:

1) ФОНДЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА

2) ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ

3) ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ КООПЕРАТИВЫ

4) ФОРВАРДНЫЕ КОНТРАКТЫ

5) ЦЕЛЕВЫЕ ОБЛИГАЦИИ

6) ИНСТИТУТЫ СОВМЕСТНОГО ИНВЕСТИРОВАНИЯ (ВЕНЧУРНЫЙ ФОНД)

Все они имеют как преимущества так и недостатки. Причем, эти преимущества могут касаться обеих сторон — покупателя и продавца недвижимости.

Сегодня поговорим о схеме финансирования строительства через форвардные контракты. Этот вид инвестирования с каждым годом приобретает все большую популярность. Прежде всего это касается застройщиков жилья. Ведь именно застройщик определяет какую схему инвестирования применять при новом строительстве.

ЧТО ТАКОЕ ФОРВАРДНЫЙ КОНТРАКТ?

Форвардный контракт довольно необычное слово для рядового покупателя недвижимости. И именно поэтому многие покупатели настороженно смотрят на такой вид инвестирования в жилье. Однако на самом деле в нем нет ничего страшного.

Под форвардным контрактом понимается вид обязательства, состоящий в получении определенных привилегий (льготных условий) владельца этого контракта в будущем.

Это один из видов финансовых инструментов (деривативов), которые активно применяются в биржевой торговле (как на товарных так и на фондовых рынках). Аналогом таких деривативов выступают также так называемые фьючерсы, опционы и другие.

В застройщика после получения разрешительных документов на строительство автоматически возникает право распоряжаться имущественными правами на квартиры.

Это право он может реализовывать 2-мя путями:

1) путем непосредственной продажи этих имущественных прав;

2) путем реализации своего права на продажу таких имущественных прав.

Эта 2-я возможность реализуется с помощью форвардных контрактов.

Владелец форвардного контракта получает эксклюзивное право на приобретение имущественных прав на конкретный объект недвижимости. Квартира, которая будет в будущем построена является активом, который непременно (после создания объекта недвижимости) будет объектом гражданского оборота. То есть это такая же ценность как и недвижимость, товары, ценные бумаги и другое имущество.

Следовательно права на еще не созданную квартиру тоже могут быть предметом гражданских договоров.

Права на построенную в будущем квартиру является собственностью застройщика. Однако на стадии строительства он как собственник может распоряжаться ими по своему усмотрению, в т.ч. определять эксклюзивные права на приобретение той или инной квартиры, и определять стоимость (цену) такого эксклюзивного права.

Поэтому, застройщик может отступить за форвардным контрактом такое право третьим лицам (например, потенциальным инвесторам, или инвестиционным компаниям). Как правило  покупателем таких эксклюзивных прав на приобретение квартиры, выступают компании по управлению активами (сокращенно — КУА).

Как правило все они имеют аккредитацию на бирже и могут приобрести у застройщиков форвардные контракты на право покупки квартиры.

Предметом такого форвардного контакта является эксклюзивное (исключительное) право на приобретение 100% имущественных прав на квартиру.

 ЭТАПЫ РЕАЛИЗАЦИИ СХЕМЫ ФОРВАРДНЫХ КОНТРАКТОВ

Схему реализации этого механизма можно условно разделить на три этапа:

1) застройщик заключает форвардный контракт с КУА (продает право приобрести имущественные права на квартиру) по определенной цене;

2) КУА продает этот документ (форвардный контракт) по определенной им цене «1», конечному покупателю (клиенту)

3) конечный покупатель Клиент), как владелец форвардного контракта, заключает с застройщиком договор купли-продажи имущественных прав по цене «2».

Сг (Реальная цена продажи квартиры, которую платит клиент) = цена «1» + цена «2»

Заметим, что второй и третий этап, несмотря на разные стороны договоров, осуществляется практически одновременно.

КАКИЕ ДОГОВОРА ЗАКЛЮЧАЕТ ПОКУПАТЕЛЬ КВАРТИРЫ?

Как правило при схеме финансирования строительства через форвардные контракты, Застройщик самостоятельно готовит необходимую документацию для оформления прав на квартиру.

Как уже было упомянуто, последовательность действий должна быть следующей:

1) заключение форвардного контракта

2) заключение договора купли-продажи этого форвардного контракта

3) предъявление Застройщику форвардного контракта до выполнения

4) заключение договора купли-продажи имущественных прав между клиентом и Застройщиком

Поскольку договор купли-продажи форвардного контракта может осуществляться исключительно на биржевых торгах, то клиент должен предоставить полномочия на подписание такого договора определенном биржевому брокеру, имеющему аккредитацию на этой бирже. Как правило, такие полномочия предоставляются через заключение договора поручения между клиентом и биржевым брокером.

ЧТО ПОЛУЧАЕТ ПОКУПАТЕЛЬ КВАРТИРЫ?

После заключения всех вышеперечисленных сделок, в Покупателя возникает право на получение квартиры в собственность. Это право реализуется им путем полной оплаты стоимости форвардного контракта и 100% стоимости имущественных прав на будущую квартиру.

Застройщик, получив от покупателя полную оплату по двум договорам, передает ему по Акту приемки-передачи все имущественные права на определенную квартиру.

Следует отметить, что в соответствии с п.78 Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений (утв.постановлением КМУ от 25.12.2015р. № 1127), «для государственной регистрации права собственности на отдельное индивидуально определенное недвижимое имущество (квартира, жилое , нежилое помещение и т.д.), размещенное в объекте недвижимого имущества, строительство которого осуществлялось с привлечением средств физических и юридических лиц, собственником такого имущества подаются: документ, подтверждающий приобретение в собственность лицом закрепленного за лицом объекта инвестирования, предусмотреного законодательством (инвестиционный договор, договор о долевом участии, договор купли-продажи имущественных прав и т.п.) ».

То есть, договора купли-продажи имущественных прав на квартиры является достаточным основанием для регистрации за покупателем права собственности на новую квартиру.

О ПРЕИМУЩЕСТВАХ ДЛЯ КЛИЕНТА?

Для Застройщика такая схема финансирования выгодна в первую очередь с финансовой стороны, и позволяет ему оптимизировать затраты на строительство. А какие же преимущества получает покупатель жилья по сравнению с другими схемами финансирования:

1) имущественные права на объект недвижимости продает застройщик, а не посредник;

2) участие в схеме венчурного фонда (КУА), торговца (которые являются лицензиатами) и биржи являются дополнительными гарантиями для покупателя в части официальности и публичности процесса покупки;

3) покупатель становится первым владельцем квартиры, что освобождает его от дополнительных платежей в виде 2% -го налога (1% — пошлина и 1% — пенсионный фонд).

4) Схема абсолютно легальная и предусматривает прямые договорные отношения с Застройщиком, что является дополнительной гарантией ответственности за несвоевременную передачу прав или двойную продажу одной и той же квартиры.

Итак, если Вы намерены купить квартиру, хорошо проверьте не только  разрешительные документы застройщика, но и выясните, какую схему финансирования он использует.

Лучше всего обратитесь к специалисту по этим вопросам или к юристу по недвижимости , который в конечном итоге убережет Вас от ненадежных схем и застройщиков, а также разъяснит Вам все риски и преимущества той или иной схемы.

Удачных Вам покупок на рынке недвижимости.

 

АВТОР: АНДРЕЙ ВОЛЫНЕЦ
Закрыть меню